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12-4-3 広大地の評価


(1)広大地とは
「広大地」とは、①その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく広大な宅地で、②開発行為を行う場合に、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。
広大地に該当するか否かは、原則として、自治体の開発許可が必要となる面積以上であるか否かによって決まり、都市計画法では、市街化区域については三大都市圏では500平方メートル、それ以外の地域では1,000平方メートルとされています。


(2)広大地の評価
ある土地が、その地域の他の宅地に比べて広い場合、仮にその土地を売却しようとすると、現実的に買取りを行うことができるのは土地開発業者等に限られます。そして、土地開発業者が買い取った土地を戸建に分譲して売り出す場合には、開発した地域に道路やごみ収集といった分譲できない部分(潰れ地)が生じます。
従って、土地開発業者等が広大地を買い取る際には、標準的な住宅地よりも買値を安くせざるを得ません。つまり、著しく広い土地の1㎡あたりの単価は、標準的な宅地に比べて低くなります。この評価減を相続税の土地評価に反映させたのが広大地の評価減です。


(3)広大地の評価方法
広大地に該当する場合の土地の評価は、次のようになります。

※広大地が路線価地域に所在する場合
正面路線価×広大地補正率×地積 = 評価額

広大地補正率=0.6-0.05× 地積 / 1000㎡


(4)具体例
以下の条件の土地があったとします。

正面路線価:30万円
地積:1000㎡

もし、この土地が広大地に該当しない場合、評価額は300,000円×1000㎡=3億円となります。
これに対し、この土地が広大地に該当する場合は、評価額は300,000円× (0.6-0.05× 1000㎡/1000㎡)=1億6500万円となります。
このように、評価額は広大地に該当するかどうかで大きく変わります。所有する土地で500㎡を超える広い土地がある場合には、広大地の評価を適用することで、相続税評価額を大きく減額できる可能性があります。



 

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