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6-2 不動産の調査


(1)不動産の調査の方法
不動産に関する権利は、不動産の登記簿謄本を取得することにより確認することができます。

(2)不動産登記簿
不動産に関する権利を公に示すための帳簿を「不動産登記簿」といいます。
登記簿は、不動産を管轄する法務局に備え置かれていて、誰でも閲覧することができます。従って、自宅などの所在が判明している不動産については、登記簿により所有者を確認することができます。

(3)登記簿謄本
法務局では、登記簿の内容を記載した登記簿謄本を取得することができます。
以前は、登記簿は、紙で作成され、これをコピーして登記簿謄本を作成していましたが、現在では登記簿はコンピューター化され、登記簿謄本も、コンピューター上のデータを打ち出して印字しています。厳密には、登記簿謄本はもはや謄本(原本のコピー)ではないため、正式には「登記全部事項証明書」と呼ばれています。ただし、コンピューター化後も、一般にはこの「登記全部事項証明書」を慣例上「登記簿謄本」と呼んでおり、法務局の窓口でも「登記簿謄本」で通用します。従って、このサイトでも同じように「登記簿謄本」と記載します。
遺産分割協議書を作成する際などにいずれ登記簿謄本が必要となりますので、法務局では単に登記簿を閲覧するのではなく、登記簿謄本を取得することをお勧めします。

(4)登記簿謄本と権利証
登記簿謄本と登記済証(いわゆる権利証)は別物です。
登記がコンピューター化される前は、登記手続を行う際に登記申請書を法務局の窓口に提出し、手続の終了後に登記済の印を押したものを受取り、登記が行われたことの証明書(登記済証)としていました。
しかしながら、登記済証は、あくまで過去の一時点の登記の事実を証明するものに過ぎず、現在の権利関係と一致しているかは不明です。従って、現在の権利関係を知るためには、必ず登記簿謄本を確認することが必要です。ただし、権利証は、調査のための重要な手がかりになることがあります。

(5)地番と住居表示
不動産には、2つの「住所」があります。
1つは、「住居表示」と呼ばれるもので、普段私達が住所を表記する方法として記載し、郵便も住居表示に従って届きます。
もう1つが「地番」です。地番は、登記簿上の不動産の所在地です。

もとは、住所を示す際にも地番が使われていましたが、戦後に区画整理などに伴い地番と実際の道路の位置にずれが生じてきたため、1960年代に住居表示が導入されました。住居表示と地番は、丁目の表示(例えば「東京都千代田区霞ヶ関一丁目」)までは一致していますが、それ以降の番号は、異なることがあります(東京ではむしろ異なることが多いです)。

登記簿謄本を取得する際に、住居表示しか知らない場合は、住居表示と地番の対応関係を知るため、ブルーマップと呼ばれる特殊な地図を使用します。ブルーマップは、一般の書店では見かけませんが、調べたい不動産を管轄する法務局に備え置かれていますし、管轄法務局に電話して住居表示を伝えれば対応する地番を教えてもらうことができます。

(6)名寄帳(固定資産税課税台帳)
固定資産税の課税を目的として、市区町村ごとに人の所有する不動産をまとめた台帳を固定資産税課税台帳といいます。固定資産税課税台帳は、「名寄帳」とも呼ばれています。

不動産の正確な所在が分からない場合、名寄帳を閲覧することにより、被相続人がその市区町村内に所有している不動産を知ることができます。名寄帳は、通常、市区町村役所の固定資産税課(ただし、東京23区については都税事務所)が管理しています。

(7)名寄帳の閲覧
名寄帳は、プライバシーに関わるものであるので、原則として、所有者など不動産に直接利害関係を有する人しか閲覧することができません。従って、相続人として閲覧する場合は、被相続人が亡くなったこと、閲覧者が相続人であることを証明する必要があります。
具体的には、通常、以下の書類を窓口で提示することが必要となります。
①被相続人の死亡の事実が記載された戸籍謄本又は除籍謄本
②相続人(申出人)と被相続人との関係が分かる相続戸籍謄本
③相続人(申出人)の身分証明書


(8)固定資産税課税証明書
名寄帳の内容を証明する証明書を「固定資産税課税証明書」といいます。
不動産の所有者や、相続人は、固定資産税課税証明書の発行を受けることができます。固定資産税課税証明書は、不動産登記などにも必要なため、名寄帳の閲覧を行うときは必ず固定資産税課税証明書を発行してもらいます。

(9)固定資産税納税通知書の調査
毎年6月前後に市町村役場(又は都税事務所)から不動産の所有者に固定資産税納税通知書が送られてきます。固定資産税納税通知書には、当該市町村においてその所有者が所有するすべての不動産(つまり名寄帳に記載されているのと同じ不動産)が記載されています。従って、固定資産税納税通知書が残されている場合、不動産を調査する重要な手がかりとなります。

ただし、固定資産税納税通知書には、固定資産税が課税されない財産は記載されません。例えば、私道について固定資産税が課税されていない場合がありますが、その場合は、私道は固定資産税納税通知書には記載されません。従って、相続対象の不動産(例えば自宅)の周囲に私道がある場合は注意が必要です。

(10)不動産の評価
相続財産である不動産については、遺産分割協議を行うためや、相続税の申告のためなど、様々な場面で評価額を知る必要があります。
ところで、不動産には様々な「価格」があります。実際に取引される場合の価格である「実勢価格」、固定資産税を課税する基準となる「固定資産税評価額」、相続税を計算する場合の相続税評価額(例:路線価)などがあり、これらの価格は必ずしも一致しません。

そして、これらの価格のうち、どの「価格」を基準とするかは、場面により異なります。具体的には、遺産分割の場面では遺産分割時の実勢価格が(【不動産】)、相続税評価の場面では相続開始時の相続税評価額が(【土地の評価】)、遺留分減殺請求の場面では相続開始時の実勢価格が(【遺留分算定の基礎となる財産】)、それぞれ基準となります。

(11)専門家の利用
登記簿謄本や固定資産税課税証明書の取得は、相続人本人でも可能ですが、一定の手間がかかります。相続について遺産分割協議書の作成等を専門家に依頼する場合、その一環として、相続の対象となる不動産について登記簿謄本や固定資産税課税証明書の取得を依頼することができます。


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